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「転売すればいい」のうそ

物件を購入する時に掛かる諸費用は物件価格の7％程度かかる。
物件を売却する時に掛かる諸費用は物件価格の4％程度かかる。

物件を短期で売買して儲けるためには、7＋4＝11％以上資産価値が上がらないとキャッシュを生まない。これは相当にバブルな時にしか起こらない現象だ。

また、5年以内に売却すると譲渡益にかかる税率は39％に及ぶ。値上がり益から税金を引いてもプラスになる損益分岐点を計算してみると
11％÷（1－39％）＝18％
実際には物件の資産価値が18％上がってキャッシュフロー上はトントンということになる。
購入から5年経って譲渡益にかかる税金を20％にし、毎年のキャッシュを積み上げると、
11％÷（1－20％）＝13.75％
13.75％÷5年＝2.75％
これが5年を経過した後であれば、5年間の賃料収入＋譲渡益となるので、11％の諸経費を上回ってくることが可能になる。
また、投資用物件を売るのには時間がかかる。金融商品のように、すぐには売れない。売ればいいは「言うは易し、行うは難し」となる。